政府篇二：物业行业主管部门负责弃管小区管理弊大于利贻害无穷

来源：leyu乐鱼全站官网    发布时间：2024-08-23 22:41:20

　　昨晚接到某县物业办工作人员的咨询，问一个弃管小区由县物业办负责小区的保洁服务，每户每月只收十元钱，以维持小区基本的环境卫生。5月1日下午大约4点左右县城突刮大风，将楼房屋面防水彩钢板全部吹至楼下，致使部分业主的玻璃破碎、门窗受损，还有业主的车辆被砸在彩钢往下，造成了较大的经济损失，咨询这样的一种情况下怎么样确定民事赔偿责任？

　　经细节询问了解，该楼房业主在两年前，自行筹集部分资金做了平改坡的防水施工，被大风刮落的彩钢板屋面防水就是这次改造施工的。由此牵扯到本案以下几个问题:

　　一是按照《建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程的施工质保期是五年，而这个屋面防水工程不仅未经工程验收合格，而且仅仅经过了两年多，根据现场录像和照片判断，彩钢板用木方连接，没有钢结构连接固定，尽管我没有现场查验，仅凭经验看施工时有几率存在彩钢板与屋面墙体连接强度不足问题，应由实施工程单位或施工具体负责人承担相关的民事赔偿责任。

　　二是这样的一种情况下是不是满足不可抗力的法定条件？不可抗力是指不可预见、不可避免，并不能克服的自然情况。该县位于大风口，市民常以一年刮两次风，一次刮半年自嘲，可见屋面防水施工组织者必须要知道本地经常发生大风等恶劣天气的自然情况，本案发生的大风不属于民法意义上的比如龙卷风等不可抗力，且其他楼房大多没发生这种情况，可见大风不是彩钢板脱落的唯一原因，即使施工组织者或责任单位以不可抗力主张责任豁免也得不到法律的支持。

　　第三是物业行业行政主任部门直接负责弃管小区的日常卫生清洁管理，即使约定范围有限，但如果合同约定责任条款不严密，也要承担相关的法律责任，弊大于利，得不偿失。几年来工作实践当中，我接触多个市县行业主管部门因风险意识防控的缺失，承担了弃管小区楼体墙皮脱落至人头部损伤，抢救治疗后无效死亡、本案类似的案件发生以后承担事故民事赔偿相应的责任，主要在管理范围和责任约定不明晰，最后实质演变成了国家赔偿，教训极其深刻。由于行业主管部门在物业管理专业性、风险防范意识的缺失，造成屡担责任，不能不引起行业主管部门的深思。

　　一方面做好事故的调查和善后处理协调工作，把本楼的弃管情况、屋面防水施工情况、弃管小区卫生保洁情况、业主交费情况等综合汇总，向县有关职能部门和领导汇报，拿出后续解决方案。

　　第二方面是邀请市县建筑工程质量监督检查部门对事发的屋面防水彩钢板实施工程质量是否存在质量问题进行查验，调查具体的责任人和后续的赔偿相应的责任，维护受害人的合法权益。

　　第三个方面全面对物业办管理的弃管小区进行一次梳理，系统梳理修订相关的管理合同，明晰法律责任；在弃管楼业主当中广泛宣传物业管理的基本知识和法规，增强业主的责任意识和参与意识，在征求业主意见同意的情况下实行专业物业公司的委托物业管理，同时探索老旧小区、弃管楼房物业管理责任险的体制问题，用市场化手段化解风险。

　　本案也警示各级人民政府不能从善良美好的愿望出发，以简单行政命令的方式解决弃管楼日常管理的复杂问题，应有效增强业主发挥主人翁的参与意识，通过市场化的手段解决长期稳定管理的机制和体制问题，这样才可以把好事做好。

s